Продуктовый ритейл: как сдать свое помещение федеральной сети?

Дорошенко Тарас Олегович, эксперт компании БК_НЕДВИЖИМОСТЬ

Своим опытом работы с крупными продуктовыми сетями делится эксперт по коммерческой недвижимости Дорошенко Тарас Олегович:

– Мы все хотим сдать свои помещения надёжному арендатору на долгий срок, да ещё и с ежегодной индексацией. И под каждый формат помещения найдётся свой «федерал».
Я хочу рассказать о помещениях, попадающих под продуктовый ритейл, формата «дискаунтер».
На начальном этапе общения с сетями ваша недвижимость должна соответствовать запросам, а правильнее сказать, критериям к помещению по продаже продуктов питания. Критериев много, не один десяток.

Выделим приоритетные:

1. Локация. Месторасположение.
Лучшими являются места с активным трафиком покупателей и высокой плотностью населения. Но это не обязательно Екатеринбург!
Лучшим магазином федеральной торговой сети, где я работал и.о. руководителя развития филиала, долгое время был магазин в Верхней Пышме. Потом на первое место вышел магазин в Арамиле!

2. Общая площадь магазина, под формат дискаунтера от 350 до 1200 кв.м, в одном уровне, при возможности размещения торгового зала от 230 до 900 м2. Конечно, бывают исключения и был опыт размещения магазина на меньшей площади. Причем он практически сразу вышел на окупаемость. Но это исключения, с такими объектами нужно аргументировано работать.

На этом собственник начинает радоваться – есть такое помещение, «федералы», вставайте в очередь! Однако есть ещё много нюансов, а именно:

3. Возможность физического подъезда к узлу разгрузки. Ведь мы сейчас ведём речь не о магазинчике, который заносит товар через входную группу. К вышеуказанному формату должен иметь возможность подъехать десятитонный транспорт. И не со двора!

4. Электроэнергия. В идеале — вторая категория, и, в зависимости от предполагаемой площади торгового зала, от 45 до 110 кВт. Да ещё и под субаренду по 0,15 кВт на 1 м2.
Если в начале переговоров вы не можете обеспечить подобный запрос потенциального арендатора, то сети могут сами увеличить нагрузку. Но затраты войдут в стоимость аренды, что ещё на начальном этапе снизит ставку.

5. Возможность алкогольной и табачной лицензии. Без них открытие маловероятно, а если сеть примет положительное решение, то ставка, которую она предложит арендодателю, будет крайне минимальна или ниже рынка. В таком случае лучше искать другого арендатора.

На что еще обратить внимание?

Один из важнейших моментов в завершающей стадии переговоров – это юрист арендатора, который из многих десятков страниц договора аренды найдёт, к примеру, именно ту запятую, которая не позволит вам проиндексировать через год ставку аренды.

И не забываем про согласование размещения ЦХМ, ТБО, блоков кондиционера, рекламных вывесок, срок арендных каникул, зачёт ремонта помещения, крыши, стен, зоны ответственности при коммунальных авариях и т.д. и т.п.

На сегодня зона влияния конкурентов, расположенных в непосредственной близости от вашего объекта, может либо существенно снизить арендную ставку, либо отложить рассмотрение вашего помещения на 2-3 недели, которые перейдут в месяцы.

Ведь сети не стоят на месте. У каждой из них есть план на день, неделю, месяц и год. Они рассматривают от 5 и более помещений вашего формата в неделю. В таком случае ваше помещение всегда будет на «карандаше» у представителя сети, но различные факторы, такие как подсчет товарооборота конкурентов и его обоснованность перед руководством, трафик людей, машин и пр., могут на долгий период отложить подписание договора аренды.

Дата публикации: 11.04.2019



Вернуться к списку новостей

Похожие статьи

Состояние рынка офисной недвижимости. Качественные параметры классификации офисов.

О тенденциях рынка офисной недвижимости рассказывает Елфимов Станислав Владимирович эксперт отдела коммерческой недвижимости: Уже несколько лет основные тенденции на рынке офисной недвижимости стабильны: дефицита нет, объем предложения достаточно большой при низком спросе.  Подводя итоги года, в Екатеринбурге доля пустующих офисных площадей в классе А составила около 16%, в классе В – около 18%, в классе В+ – почти […]

Как формируется цена на земельный участок для коммерческих целей

О том, каким образом формируется цена на земельный участок для коммерческих целей, рассказывает специалист по коммерческой недвижимости Хлебникова Наталья Викторовна: — Как выбрать? — Сколько стоит? — Что входит в стоимость?   Давайте разберемся вместе! Земли коммерческого назначения с одинаковой площадью могут иметь большую разницу в цене. Это обусловлено географическим расположением. К примеру 50 соток в центре города будут стоить […]

Технопарки: перспективы развития. Березовский.

О перспективах технопарков в городах-спутниках Екатеринбурга рассказывает эксперт по загородной недвижимости Муравьев Алексей Борисович: В категории коммерческой недвижимости можно выделить объекты промышленного назначения, то есть объекты, связанные с производством, переработкой, логистикой.  Формирование промышленных зон в советский период В советские времена вокруг крупных городов с градообразующими предприятиями строились административные центры и рабочие поселки с небольшими промышленными […]

Тенденции рынка коммерческой недвижимости 2019

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости сегодня? Мы запускаем цикл статей «Коммерческая недвижимость Екатеринбурга». О ситуации сегодняшнего дня рассказывает Хазиева Елена, эксперт отдела коммерческой недвижимости: – Когда повышаются налоги и сборы — цены растут, но во всех ли сферах? В такой период на рынке коммерческой недвижимости напротив наблюдается стагнация или снижение цен. Конечно, это правило […]