Как мы продавали долю экс-жены после развода

Кабища Лилия Зайнуловна

Эксперт отдела жилой недвижимости Кабища Лилия Зайнуловна для портала Квадратный метр:

В тот день я была дежурным агентом. В офис пришла девушка, на вид не старше 35 лет. Выглядела немного уставшей. Она спросила, можем ли мы помочь продать ее долю в двухкомнатной квартире. Это я уже потом узнала, что ее долю пытались продать до меня еще несколько агентов. А эпопея с продажей длится три года. Но на первой консультации я задавала ей вопросы только относительно недвижимости. Оказалось, что половина двушки принадлежит совершенно посторонней женщине, которая и проживает в квартире. А девушка живет у подруги.

Девушка рассказала, что изначально квартира приобреталась ею с мужем в браке. А потом случился развод. Муж продал свою долю. И покупателем оказалась нынешняя соседка.

В этой части истории у меня, как у риэлтора, в голове было много вопросов. Как муж смог продать долю без ее согласия на продажу? Почему она не пошла к юристу и не выяснила свои права на недвижимость? Если квартира была оформлена по долям, то почему нет ее письменного отказа от преимущественного права выкупа доли мужа? В общем, история об этом умалчивает, а я на первой консультации лезть в душу человеку не стала. В конце концов, девушка хотела всего лишь свою долю продать. Я взяла сделку в работу, и мы заключили договор сопровождения.

Когда продаются доли, то первый и самый заинтересованный покупатель — сособственник другой доли. Но, по словам моей клиентки, она пыталась много раз договориться со своей соседкой о продаже, но соседка предлагала смехотворные деньги. И вообще девушка категорически не хочет продавать свою долю именно этой женщине. Стало понятно, что конфликт у них более серьезный, чем казалось сначала. Мне надо было выяснить позицию соседки.

Я позвонила по телефону. Ответила женщина, по голосу взрослая и рассудительная. Я представилась и сообщила, что мы с моей клиенткой выставляем на продажу долю. И предлагаем ей воспользоваться преимущественным правом покупки. Назвала примерную рыночную стоимость за минусом 20-30%. И тут меня ждал первый «сюрприз».

Женщина ответила, что предлагала ровно те же деньги моей клиентке. Я усмехнулась. Не может быть. Ведь со слов девушки предлагалось гораздо меньше, именно поэтому сделка и не состоялась.

Но тут случился второй «сюрприз». Соседка сказала, что она знает, сколько стоит доля на рынке и предложение сделала нормальное. Они даже сумели договориться до того, что нотариус составил предварительный договор. И его нужно было подписать. Но к нотариусу девушка не пришла. Сбежала.

Вот это да! Над такими подробностями нужно было подумать. Они обе что-то не договаривают. Я перезвонила клиентке и попросила о встрече.

Появление в семейной квартире посторонней женщины для моей клиентки было как гром среди ясного неба. А новая соседка как-то сразу показала себя единственной хозяйкой. В общем, о том, чтобы жить вместе в квартире не могло быть и речи. Моя клиентка переехала к подруге. А на свою жилплощадь хотела пустить знакомых, раз уж квартира стала по сути коммунальной.

Когда у тебя доля, то сдать ее в аренду довольно затруднительно. Ведь у соседа есть право пользоваться всей жилой площадью без ограничения. Но о таких нюансах осведомлен обычно только специалист.

Знакомые клиентки приехали заселяться в квартиру, а соседка их просто не пустила. Не открыла дверь и пригрозила вызвать полицию, если они немедленно отсюда не уйдут. Люди были ошарашены таким приемом. И, естественно, отказались от аренды. А моя клиентка, после бурных объяснений с соседкой, перестала платить коммунальные платежи. Пусть отключают свет за неуплату.

Я подумала, что для человека, который купил за недорого всего лишь долю, соседка слишком много знает о рыночных ценах и своих правах собственника. С ней точно надо встретиться лично. А заодно посмотреть, в каком состоянии квартира.

Квартира была в новом доме. Стандартная двушка: небольшая кухня и две комнаты. Моя клиентка говорила, что вывезла из квартиры все свои вещи. Но в комнатах стояла мебель. Оказалось, что у соседки был взрослый сын. И он «временно» перебрался в свободную комнату. Все равно ведь пустует.

Я начала разговор с коммунальных платежей. Да, у клиентки есть долг и он большой, около 90 тысяч. А соседка по квитанции высчитывает свою долю и коммуналку исправно платит. Да, она готова купить долю, но только после того, как долги будут оплачены. Эта дама была очень последовательна в своих действиях.

Клиентка заплатить коммунальные долги не могла. У нее вся жизнь с ног на голову. Квартиранты сбежали. На работе неприятности, зарплату не платили. Да еще начали наседать кредиторы по просрочкам мужа, где она выступала не то созаемщиком, не то поручителем. И она могла рассчитывать только на деньги от продажи доли.

Вообще, продажа доли – это редкая сделка. И крайне невыгодная для собственника. Если кто-то думает, что если квартира стоит, к примеру, 2 миллиона, и ½ – это миллион, то разочарую. Доли выкупаются с дисконтом до 50%. А причина очень простая. Если бы в собственности была целая комната, то ее границы были бы определены документами. Вот — личное пространство, а вот — площадь общего пользования: санузел, коридор и кухня. Но если речь идет о доле, а ее выкупит абсолютно посторонний вам человек, то все собственники будут иметь право пользоваться всей площадью сразу. И поэтому лучший покупатель в такой сделке – это сосед.

Но клиентка была категорически против продажи именной этой соседке. Эти женщины продолжали вести свою соседскую войну.

И тогда я поняла, что излишне эмоциональную клиентку из переговоров с соседкой нужно исключить. Я сказала ей, что будем продавать долю третьим лицам, выставила объявление о продаже и указала цену, какую предложили соседке. Никто, естественно, не звонил.

Тем временем, я вела переговоры с соседкой относительно коммунального долга. Посовещавшись с коллегами, мы сообща пришли к выводу, что коммунальные долги клиентки должна заплатить соседка. Логика была такая – они с сыном жили все это время в квартире, пользовались ею в полном объеме, никого не пускали, хотя были попытки заселить квартирантов. При этом в собственности всего лишь половина квартиры, а не целая.

Переговоров с соседкой на эту тему было много. Переговоры были долгими, и не всегда успешными. Но соседка не сдавалась, и платить чужую коммуналку не собиралась. Но я обратила внимание на такой нюанс – выкупать долю она была готова наличными. Т.е. сумму, которую мы с клиенткой назначили за долю, она держала наготове.

У нас в агентстве состоялся мозговой штурм. Мы разработали план на самый крайний случай — оформить долю на какое-то третье лицо, чтобы потом перепродать долю соседке. Ну, чтобы моей клиентке было психологически спокойно, что она продает кому-то другому. Но если что-то пойдет не так, сделка становилась оспоримой.

И тогда мы решились на небольшой спектакль. Мы заявили соседке, что продадим долю клиентки в любом случае. Для нас это уже дело принципа. И этим покупателем точно будет не она. А кому мы продадим, мадам может догадаться. Соседка задумалась, и через некоторое время согласилась купить долю с коммунальными долгами.

Источник и полная версия статьи: www.metrtv.ru

Дата публикации: 11.10.2021


Похожие статьи

Вакансия! Станьте частью нашей команды!

Приглашаем риэлторов! Если вы опытный агент, который разделяет нашу любовь к недвижимости и ценит репутацию профессионала, приглашаем в нашу команду! Будем рады работать вместе! Звоните! +7 (343) 2222-111

В Екатеринбурге возник дефицит арендных квартир

Эксперт отдела аренды жилой недвижимости Булыгина Инесса Владиславовна: В сентябре 2021 года в Екатеринбурге наблюдалось резкое снижение числа объектов, предлагаемых в аренду. Опросы арендодателей показали, что всему виной пандемия и разговоры вокруг неё. Среди студентов и абитуриентов уральских вузов прошёл слух, что тот, кто не прошёл вакцинацию, не получит место в общежитии. Учащиеся и их родители […]

Лучшие агенты октября

По итогам работы прошедшего месяца лучшими агентами признаны: 1 место — Елфимов Станислав Владимирович 2 место — Курочкина Галина Юрьевна 3 место — Кабища Лилия Зайнуловна Поздравляем! Лучшие агенты в сентябре

Золотые партнеры Сбербанка

Сбербанк подвел итоги Партнерской программы за третий квартал 2021 года  Компания БК_НЕДВИЖИМОСТЬ третий квартал подряд получает статус «Золотого партнера» Сбербанка!