Вот такая наша доля

Принят и вступил в силу закон от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он вносит изменения в том числе в следующие законы: № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». На эти изменения стоит обратить внимание всем, у кого недвижимость поделена на доли или находится в собственности у несовершеннолетнего – любая операция, связанная с отчуждением такой недвижимости, теперь требует нотариального заверения.

Изменения в закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., которые уже вступили в силу со 2 июня (дата публикации документа на Официальном интернет-портале правовой информации).

Обязательному нотариальному удостоверению отныне подлежат все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В том числе если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. То есть если семья когда-то оформила долевую собственность на жильё (например, мужу, жене и ребёнку – каждому по доле), то продажа или дарение этой недвижимости должны теперь удостоверяться у нотариуса.

Правило о нотариальном заверении купли-продажи долей начало действовать с наступлением 2016 года, однако касалось именно продажи и не затрагивало случаев дарения (стоит отметить, что передача имущества в аренду, завещание и рента не относятся к отчуждению). Кроме того, толкование закона позволяло продавать недвижимость, имеющую несколько собственников, как единый объект – без участия нотариата. Отныне законодатели исключили подобные возможности.

К сожалению, данное нововведение резко увеличивает число сделок, которые должны заверяться у нотариуса. Достаточно вспомнить о квартирах, которые приватизировали долями на всех членов семьи, оформляли приобретённую недвижимость на детей, делили при разводах… А если учесть популярность реализации материнского капитала на приобретение жилья, когда необходимо оформлять доли на членов семьи, можно предположить, что количество «долевых» квартир будет возрастать в геометрической прогрессии. И все они в случае отчуждения должны быть нотариально заверены.

Ещё одна важная проблема – закон был принят без дополнительной огласки и без переходного срока. В результате многие сделки с долевой собственностью в Росреестре «подвисли». Если документы на сделку с долями сданы до 2 июня – накануне вступления закона в силу, – то по информации пресс-службы Управления Росреестра по Свердловской области, регистрация будет проведена по старым правилам, без участия нотариуса.

Если же документы сданы 2 июня и позже, участники подобных сделок получат уведомление о приостановке регистрации с требованием донести необходимое нотариальное заверение.

Остаётся вопрос с пакетом документов, который «завис» в Росреестре – будет ли он нужен нотариусу для заверения, или достаточно копий и информации в электронном виде из ЕГРП и ГКН.

Всем, кого затрагивают изменения в законе о регистрации, можно порекомендовать в срочном порядке оформлять отказы от преимущественного права от собственников остальных долей (иначе придётся ждать 30 дней – а за это время приостановка превратится в отказ от регистрации без возврата госпошлины) и собирать всех собственников для заверения договора сделки с долями у нотариуса. Если требование будет выполнено в течение 10 дней (срока регистрации) после подачи документов, то приостановки регистрации не будет. Если на заверение у нотариуса нужно время, то после приостановки у вас будет месяц – это задержит переход права собственности, но за это время можно решить почти все вопросы. В том случае, когда понятно, что по срокам всё равно не укладываетесь (например, недоступен один из собственников), можно написать заявление об отказе от регистрации – это поможет вернуть хотя бы половину оплаченной госпошлины.

Сама технология отчуждения долей и заверения у нотариуса не меняется. Если недвижимость продаётся постороннему лицу, то собственник должен известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Делается это обязательно в письменной форме – как правило, телеграммой с уведомлением, в которой перечислены фамилия, имя, отчество собственника (кто продаёт долю), адрес и площадь объекта, указаны цена продажи и другие существенные условия сделки.

Кстати, если исходить из буквального толкования закона, то сделки между собственниками долей не требуют письменного уведомления. Это логично, если собственников двое. А если трое или больше? Впрочем, закон и в этом случае требует обратиться к нотариусу – а он не будет заверять сделку без предоставления ему доказательств письменного уведомления всех собственников.

Со дня извещения должен пройти месяц – срок, по мнению законодателей достаточный, чтобы получить извещение и принять решение выкупить долю или отказаться от неё. Лишь по истечении данного срока можно отправляться к нотариусу. Есть исключение – когда продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли. В этом случае можно смело «досрочно» получать заверение нотариуса и нести документы в Росреестр.

Ещё два важных нововведения.

Во-первых, закон сделал исключение для сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Эти сделки теперь не требуют обязательного нотариального заверения.

Во-вторых, нотариальному удостоверению отныне подлежат любые сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или гражданам, которые признаны ограниченно дееспособными.

Поправки в № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г., которые вступят в силу только с 1 января 2017 года, дублируют упомянутые выше нововведения. Дело в том, что с наступлением следующего года начинает действовать новый закон (№ 218-ФЗ) и утрачивает силу старый (№ 122-ФЗ), подписанный два десятилетия назад Б. Ельциным.

Напомню также, что согласно Налоговому кодексу, нотариальный тариф заверения сделки с недвижимостью (в том числе и с долями) составляет 0,5 % от стоимости объекта, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Например, заверение продажи доли за один миллион рублей обойдётся в 5000 рублей. Максимальный тариф предусмотрен за недвижимость, оценённую в 4 миллиона рублей и дороже. Дополнительно нотариусы собирают по 5–7 тыс. рублей за «правовую и техническую» работы. Отдельно может оплачиваться хранение денег у нотариуса и услуги по сдаче-приёму документов на регистрацию в Росреестр (и то, и другое – по желанию клиентов).

Источник: Издание о недвижимости «Есть вариант!»

Дата публикации: 07.06.2016



Вернуться к списку новостей

Похожие статьи

Сельская ипотека – от 2,7 до 3%. Ограниченное предложение до конца июня!

Эксперт отдела ипотечных услуг, Халикова Ирина Андреевна: – Жители крупных городов в условиях самоизоляции осознали, что такое загородная недвижимость. Покупка земли или дома за городом за последние два месяца стала одним из самых частых запросов. Наиболее выгодным предложением сегодня для решения этого вопроса является программа Сельской ипотеки. Выделю основные ее положения: Программа распространяется на квартиры […]

Лучшие агенты мая

По итогам работы предыдущего месяца лучшими агентами стали: 1 место — Хазиева Елена Александровна 2 место — Равнушкина Елена Владимировна 3 место — Муравьев Алексей Борисович Лучшие агенты в апреле

Работаем все праздники онлайн!

Мы продолжаем работать дистанционно с 1 по 12 мая Телефон переадресован на дежурного агента, который с удовольствием ответит на ваши вопросы! Сделаем оценку вашей недвижимости он-лайн, проконсультируем по новостройкам, ипотеке, сделаем расчеты и подадим заявку в банк! Звоните: +7(343)2222-111 Или оставьте заявку на нашем сайте, и мы сами свяжемся с вами!

Лучшие агенты апреля

По итогам работы предыдущего месяца лучшими агентами стали: 1 место — Кабища Лилия Зайнуловна 2 место — Елфимов Станислав Владимирович 3 место — Ефименко Светлана Владиславовна Лучшие агенты в марте